2027換屋貸款：舊屋還沒賣能先買新房嗎？成數與18個月期限解析

換屋貸款，舊屋沒賣也能先買新房嗎？

「遇到心儀的新房子想直接下手，但舊家還沒賣掉，能申請貸款買新房嗎？」 

在實務上，換屋不一定要先賣掉舊房子，「先買後賣」或「買賣同時進行」都是常見的方式。

能不能貸款不是問題，而是在於：你目前的資產與負債狀態，會在新貸款上受到什麼樣的影響？

情況一：名下有房屋，但「沒有」任何房貸 

名下的舊屋在沒有任何房貸的情況下，新申請的貸款一般會被當成「第一戶購屋貸款」，不會落入第二戶的限制。成數與寬限期的條件，會比較接近一般首購。 

情況二：名下有房屋，而且「仍有一戶房貸」 

這是大多數換屋族常遇到的情況。當名下已經有一筆未結清的房貸，再買新房申請貸款時，就會被認定為「第二戶購屋貸款」。

而受央行信用管制：第二戶房貸成數有上限，也不能申請寬限期。這意味著頭期款預算要拉得較高，每月還款壓力也會隨之增加。

簡單來說，即使是同一間新屋、同一個人買，只要身分從第一戶變成第二戶，能借的額度和每月要還的錢就會不一樣。

哪些人符合換屋貸款的申請條件？

央行目前對實質換屋自住族有提供「先買後賣」的協助措施方案，但不是想賣就能用，還是得符合條件並跟銀行簽切結書。 

一、申請人基本申請條件

• 年滿18歲，具備完全行為能力。
• 需具有良好的信用紀錄，例如過去貸款還款紀錄、聯徵信用無異常狀況。
• 須提供財力證明，例如收入證明、資產證明文件，能夠證明具有足夠還款能力來支付房貸的資料。

二、必須是真正的「換屋自住」

銀行審查換屋貸款時，會嚴格審查買房的目的。如果新房子買來是用出租、投資甚至開公司，就不能適用這項自住優惠。

主要會從兩個層面來判定是否具備「自住換屋」的事實： 

• 舊屋確實還有一筆房貸沒還清
  因為央行管制的本質，就是看你名下有沒有未結清的房貸。正因為舊貸款還在，新屋才需要透過這套條款來解套。 
  
  
• 換屋理由要合理
  像是小換大、舊換新，或是因為結婚、生小孩、換工作需要跨區搬家，這些都是合情合理的自住動機。如果是純買房投資，銀行就不會同意申請。 

三、簽訂18個月切結書

這項措施的核心在於「切結」。

簡單來說，就是銀行願意相信你是真正的換屋族，先給你比較好的貸款成數與條件，但你必須簽切結保證，在新屋撥款後的18個月內，要把舊房子賣掉、辦完過戶，並且把舊房貸全部還清塗銷。

先買再賣，換屋貸款會面臨什麼限制？

第二戶房貸成數與寬限期限制

如果名下已經有一筆房貸沒還清，買新房子時就會被認定為第二戶購屋貸款。

依據現行央行第7波信用管制規定，自2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高只能貸7成，如果是高價豪宅，上限仍維持3成，而且兩者都不能申請寬限期。

而此7成只是法規說的上限，不代表銀行一定會放款到滿。最終實際能借到多少，還是要看銀行的房屋鑑價結果以及你個人的財務條件。

18個月切結書的約束與違約風險

如果你希望爭取較佳的貸款條件，提高成數或有寬限期，可以跟銀行簽署「於18個月內賣出舊屋」的切結合約。

這份切結書的核心主旨是，銀行願意先用較寬鬆的條件放貸給你，但你必須保證在第2戶購屋貸款撥款日算起的18個月內，完成四件事：

把名下舊房子賣掉、完成過戶、還清原貸款、塗銷抵押權；中途也不能用轉貸來拉長時間或規避責任。

大家最常犯的錯，就是把「18個月內出售」理解成18個月內找到買方或簽約就可以了。但事實上，只要滿18個月卻未完成塗銷，銀行就會認定你違約，並祭出嚴厲的懲罰： 

• 立即收回超貸成數：要求你一次補齊當初超過5成的房貸差額本金。 
• 取消寬限期：強制轉為本息攤還，每月要還的錢瞬間翻倍。
• 追補利息與罰息：重新計算並追溯撥款以來的利息差額，並額外加收違約金。 
• 信用重創：若無法在銀行限定的期限內（通常為1到3個月）補足差額與罰息，銀行會直接向聯徵中心通報違約，導致個人信用受損，未來想再辦貸款會非常困難。 

這套換屋協處，並不是央行送你的福利，而是一份附帶明確退場義務的信用合約。享受優惠貸款條件的同時，你就必須承擔在期限內完成賣房清償的責任。

因此，簽下切結書前，務必先請專業房仲或代書評估舊屋在當地的平均成交天數，確保賣房時間足夠寬裕。

重購退稅的2年期限

重購退稅以「買新賣舊」為前提，「買新賣新」則不適用。

換屋族想申請重購退稅，無論是「先買後賣」還是「先賣後買」都可以，但規則是：新舊兩間房子的過戶時間，必須在2年內完成。如果超過2年才把舊屋賣掉，這筆退稅就拿不到了。

重購退稅的退還額度，是比較新舊房地的買賣價額：
只要新屋價額不低於舊屋（以小換大），就能申請全額退稅；若新屋價額較低（以大換小），則是依比例退還。 

舉例來說，假設賣掉舊屋的價格為 2,000 萬、已繳納 60 萬房地合一稅；之後買進 1,600 萬的新屋，因為新屋價格是舊屋的 80%，所以可以退還約 48 萬的稅款（60 萬 × 1,600 萬 ÷ 2,000 萬）。

換屋族們要特別注意，這時你同時會面臨兩道時間關卡：一是銀行的18個月內賣房切結，二是國稅局的2年重購退稅門檻。

如果超過2年期限才完成舊屋出售及新屋重購，就可能失去房地合一稅的重購退稅優惠，無法取回原本符合條件可退還的稅款。

所以換屋前務必先掌握新舊房屋的買賣時程，妥善安排買賣時間，才能避免錯失節稅機會。

換屋貸款「先買」跟「先賣」差在哪 ?

換屋族在要換屋前，得先要想好先買或先賣。這兩個選擇背後，會有兩種完全不同的財務壓力與生活節奏。

這兩種做法沒有絕對的好壞，而是取決於你手頭的資金多寡、時間充裕度，以及能承受多少心理壓力。

資金壓力與時間壓力

先買後賣：資金與時間的雙重壓力

選先買後賣，主要的壓力來自資金調度。你除了要一口氣拿出新屋的頭期款，還得同時扛兩邊的房貸。多拖一個月沒賣掉，就得多繳一個月的舊屋利息，持有成本會不斷累積，而且新屋若在裝修期間，水電、管理費和貸款照付，這筆開銷常會被忽略。

加上如果有跟銀行簽18個月內賣房的切結書，撥款那一刻起時間就在倒數，賣房的心理壓力其實相當大。 

假設舊屋每月房貸要2.5萬元，新屋每月房貸要4萬元，在舊屋出售前，每個月光是房貸就需要準備6.5萬元。如果舊屋原本預計3個月售出，卻因價格或市場狀況拉長到半年，這額外增加的房貸支出就必須事先納入預算。

先賣後買：資金較穩健，但面臨找房時間壓力

而先賣後買，壓力則是換了位置。舊屋賣掉、房貸清償，大筆現金可以一次到位，每月只需要負擔一筆房貸。而且名下沒有房子，新屋貸款的條件也能接近一般首購。

但代價是時間壓力移到買屋這一邊：舊屋簽約後有交屋期限，新屋還沒找到，就得趕在交屋前買到，或是先租房過渡。 

從實務經驗來看，現金流比較緊的家庭，選「先賣後買」心理壓力會小得多；而手邊資金充裕、又有明確想買的標的，選「先買後賣」才有意義。 

居住銜接與搬遷

先買後賣：搬家一次到位，但要忍受帶看打擾

先買後賣的好處是居住不用趕，新屋可以慢慢裝修，舊屋住到賣出為止，最後一次搬家就好。但麻煩的是賣屋期間要配合帶看，週末假期常會被看房行程打斷，而且家裡得隨時隨地保持乾淨整齊，對生活節奏多少有些干擾。

先賣後買：得先解決「賣掉後住哪」與問題

選先賣後買就必須提前規劃好「舊屋賣掉後要住哪」。如果舊屋已經交屋，但新屋還在尋找或是看好了卻還沒過戶，中間可能得租屋，搬兩次家，家具還要暫存，這些零碎的支出，累積起來也是一筆額外成本。若家中有小孩的家庭還要考慮學區，租屋區域和新屋不同的話，小孩學區銜接是非常實際的問題。

如果選擇先賣後買，有一個緩衝做法：在賣舊屋簽約時，試著跟買方商量拉長交屋期。
例如多爭取1到2個月的時間，正好可以用來處理新屋的過戶與裝修。雖然這不一定每位買方都會同意，但在簽約前先講好並寫進合約，依然有很大的協調空間，能讓你的搬遷過程更加平順、不慌不忙。

房價波動與交易風險

先買後賣：怕遇到市場冷卻，陷入「高買低賣」

先買後賣就怕碰到房市轉弱或價格鬆動，新房子可能會買在高點，而舊房子卻因為市場買氣冷清、或是開價高於行情，導致賣屋時間越拖越長。

如果當初有跟銀行簽署18個月內賣房的切結書，為了趕在期限內完成交易與塗銷，最後很可能被迫降價求售，形成「買高低賣」的情況，會直接影響到你原本規劃好的換屋資金。而且一旦超過18個月內沒賣掉，還會被銀行立刻追回超貸成數、取消寬限期並加收違約罰息。 

先賣後買：小心房價上漲，面臨「買房預算追不上房價」的壓力

雖然舊屋賣掉後手頭有現金，但如果碰上房價持續飆漲、或是好物件短時間難買到，就會面臨賣房資金追不上新屋漲幅的風險，原本算好的購屋預算可能會不在足夠。在這種壓力下，為了避免繼續等待而倉促購屋，就容易在物件條件、地點、或價格上做出妥協。 

無論選擇哪一種方式，換屋前可以先參考舊屋周邊近期的實價登錄成交行情，而不是只參考房仲網站上的開價。
事前幫舊屋設好合理的底價，決策時心態才會穩；同時也要幫新屋設定總價上限，避免因為急著完成交易而超出家庭負擔能力。

先買後賣要準備多少錢？換屋貸款資金試算

先買後賣要準備的資金，主要可以分成三大部分： 

1. 新屋需要準備的自備款
2. 買賣過程中的其他費用
3. 舊屋賣掉前的新、舊房貸月付金

前兩點的金額通常算得出來，但第三點最容易被低估，因為它會取決於你的舊屋到底多久能賣掉。 

先說自備款，假設買一間2,000萬的新屋：

如果沒簽賣房切結書：受限於第二戶管制，最多只能貸7成，自備款一口氣就要拿出600萬，而且不能有寬限期。
如果有簽18個月賣房切結書：可以不受第2戶貸款成數上限限制，若能跟銀行爭取到到最高核貸8成，自備款只需要準備400萬。

除了自備款，還必須算進買賣過程中產生的周邊費用，包括仲介服務費、代書費、契稅等稅費、搬家費，以及新屋的裝修與家電支出。

3種賣屋時間點的房貸成本試算

大約了解自備款與雜支後，接下來是換屋重疊期到底要準備多少預備金？

我們用舊屋「3 個月、12個月、18個月」才賣掉這三個時間點，實際算給你看看。 

假設：
新買的房子總價為2,000萬元，銀行核貸7成，也就是貸款1,400萬元；而原本的舊房子還有400萬元的房貸未清償。
如果新舊房貸都以年利率2.5%、30年期、本息平均攤還計算，新房貸每月約需繳55,300元，舊房貸則約需繳15,800元。
兩筆貸款同時繳款時，每個月的雙貸月付金就高達約71,050元。

依照上述條件，如果以舊房子在不同時間點成交來計算，累積支出如下：

計算方式：
雙重房貸月付金累計 ＝（舊屋月付金＋新屋月付金）×持有月數
期間累積利息：則分別計算兩筆貸款每月剩餘本金所產生的利息後加總。

從表格可以看出，舊屋出售時間從3個月延長到18個月，雙重房貸支出就會增加100多萬元。

不過，這筆錢並不全是實際損失。因為在未來舊屋賣掉時，那些繳掉的本金會變現回到自己手上。真正的虧損，是這段時間支付的利息43.9萬元，繳出去的本金只是暫時存進房子裡而已。

影響貸款成數的3個因素

1. 個人信用與財務狀況
   銀行會看申請人的收入來源、工作穩定性、信用紀錄及現有負債與每月還款能力，這些都會影響銀行願意給你幾成，還有多少利率。
   
   
2. 房屋鑑價與成交價
   銀行核算貸款成數時， 通常是用成交價與鑑價結果取「較低的那一個」來算成數。
   例如，房屋成交價為1,500萬元，但銀行鑑價只有1,400萬元，就會以鑑價金額作為核貸基礎，實際可貸金額就可能低於原先預期。
   
   
3. 房屋條件：屋齡、坪數與地段
   如果房子位於精華地段、周邊生活機能與交通都很好，而且屬於市場上的熱門物件，銀行給的鑑價金額與貸款成數通常會比較理想。但如果是屋齡偏高、坪數過小、特殊產品，或是市場流通性較差的房子，銀行在打分數時就會比較保守，不僅鑑價可能低於預期，貸款成數也可能被拉低。

換屋貸款常見問題

換屋貸款和一般房貸的差別？

主要差別在於「貸款成數」和「寬限期」的限制。

一般房貸：通常有機會能貸到7~8成、最長享有3年的寬限期，寬限期內只需要繳利息，暫時不用還本金。

換屋貸款（先買後賣）：名下已經有一筆房貸，再購買第二間房屋，就會受到央行第2戶購屋貸款規定限制，成數上限為7成，而且完全沒有寬限期；但若有簽屬18個月內賣舊屋切結書，就能排除第2戶貸款成數上限及不得有寬限期的限制。

換屋族群如何爭取較好的房貸方案？

如果想讓換屋期間的房貸條件更有彈性，可以從以下兩個方向著手：

方法一：由沒有房貸的配偶申請

如果夫妻其中一方名下沒有房貸，可以考慮由配偶出來向銀行申請房貸。

因為央行現行的房貸管制，主要看的是「借款人個人名下」到底有沒有房子與房貸，所以這方法會有機會申請到較有利的貸款條件。

不過，仍要看銀行的認定及個別貸款方案，並不是配偶沒有房貸就一定能用。

方法二：申請18個月賣房切結方案

先買後賣，而且名下已經有一筆房貸，可以和銀行切結第一戶購屋貸款撥款後18個月內出售並完成產權移轉登記，同樣可以不受第二戶貸款限制。

換屋族如何運用「重購退稅」來減輕財務負擔？

換屋族可以留意兩種重購退稅機制，將出售舊屋時所繳納的稅款申請退還或扣抵，有效保留換屋資金：

一、房地合一稅重購退稅
無論你是選擇「先賣後買」還是「先買後賣」，只要新屋與舊屋完成過戶的時間間隔在2年之內，就可以向國稅局申請退還房地合一稅，也可直接透過財政部稅務入口網線上申辦。

不過，在實際申請時，舊屋適用的是「新制」還是「舊制」，在退稅條件上會有一些差異：

二、土地增值稅重購退稅

在出售舊屋時，如果當初有繳納土地增值稅，這筆稅金是有機會拿回來的，只要新買房屋的「土地公告現值大於舊屋」，且買賣時間一樣在2年之內，就可以向地方稅務局申請退還已繳納的土地增值稅。 

不過，土地增值稅的退稅門檻有三大條件：

1. 買賣必須是同一人，舊屋登記在誰名下，新屋就必須登記在誰名下。
2. 出售前1年內，舊屋不能有出租、開公司營業的行為，且屋主本人、配偶或直系親屬必須設籍在此。
3. 退稅成功後，新屋在5年內同樣不能出租、營業、遷出戶籍或賣掉，否則當初退給你的土增稅會被全數追回。