豪宅貸款成數的門檻與限制
想買豪宅，到底能向銀行貸到幾成？依央行目前的房屋選擇性信用管制規定，自然人購買符合高價住宅條件的房屋，貸款成數最高就是3成，也就是買方至少要準備7成的自備款。
不過，最高3成只是央行規定的上限，不代表銀行就會讓你貸到3成。實際上能貸多少，要看銀行對房屋的鑑價、借款人的收入與負債狀況、信用紀錄等條件。
所以，在規劃買房前要先了解你想買的房子到底算不算豪宅？只要被歸類為高價住宅，適用規則與一般房貸就會不同，這會直接影響到你的自備款規劃。
央行高價住宅認定邏輯
央行對於高價住宅的認定標準很直接：只要建物權狀含有「住」字樣，就只看總價，不看每坪單價、坪數格局、裝潢或是地段。
這裡說的總價，包含房屋買賣成交價與銀行鑑價。只要這兩者其中有一個金額達到門檻，這房子就會被歸類為高價住宅，貸款額度就會被大幅縮減。
央行之所以設定這類限制，是與銀行資金運用及金融風險管理有關。
因為銀行能放出去的資金畢竟有限，政府希望把這些信用資源，先留給真正需要買房自住的人，而不是讓有錢的買家，借大筆資金去炒高總價住宅。
另一方面，高價住宅屬於小眾市場，價格波動大且流動性低，對銀行來說風險相對高，所以放款條件自然比一般住宅來的嚴格。
各縣市豪宅總價門檻
依2026年現行規定，各地區的高價住宅價格門檻：
台北市：鑑價或買賣金額7,000萬元以上。
新北市：鑑價或買賣金額6,000萬元以上。
桃園、新竹、台中、台南、高雄及其他地區：鑑價或買賣金額4,000萬元以上。
以同樣是一間4,000萬元的房子，放在台北或新北只算一般住宅，但放在在台中、高雄等其他雙北以外縣市，就已經達到高價住宅的門檻。有很多外縣市的買家是買了才發現，自己的預算在當地被認定是豪宅。
這裡順便補充一下，本文講的「豪宅門檻」，是按照央行針對高價住宅貸款的規定整理。這跟地方政府課豪宅稅的標準，或是大家平時聊天口中的豪宅定義不太一樣，大家在看房試算資金時別搞混了。
豪宅貸款的限制
豪宅貸款除了貸款成數上限在3成之外，還有2個條件限制。
- 豪宅貸款沒有寬限期：一般常見房貸有「前幾年只需繳利息、不還本金」的寬限機制。但在豪宅貸款中是沒有的，從撥款後的第一個月開始，買家就必須本金加利息平均攤還。
- 不得以其他名目，額外增加貸款金額：有些買家會想，既然房貸只有3成，那我拿這間豪宅另外去申請房屋裝修貸款、個人信貸或企業周轉金，把剩下的資金缺口補起來可以吧？這個辦法在實務上是完全不行的。央行跟金管會現在對這類資金流向查得非常嚴，只要被抓到這筆錢最後拿去付交屋款或相關費用，銀行除了直接拒絕撥款，甚至可能直接要求收回已撥的貸款。
豪宅貸款成數僅3成，自備款要準備多少？
在豪宅貸款上限僅3成的規定下，準備7成自備款只是基本門檻。實務上到底要準備多少錢，取決於銀行鑑價與實際成交價是否有一致外，還得把其他的交易成本一併算進去。
銀行鑑價低於買價時的影響
當銀行在進行不動產估價時，會綜合考量多個因素，評估標準會參照不動產估價技術規則，同時整合各家銀行內部長期建立的風險控管模型，評估項目通常包含會包含：房屋本身條件、房屋所在的地區與環境、近期的實價登錄行情，以及相關的法規與權利限制。
買豪宅時，容易出現的資金缺口，就是買家依照合約成交價來算自備款，卻低估了銀行鑑價與央行豪宅貸款成數限制的影響。
就算買的成交價沒達標，若銀行鑑價達到高價住宅門檻，一樣會受到貸款成數限制；而實際可貸金額，還要以成交價與鑑價中取較低者為評估基礎，再依銀行決定最終金額。
舉例：
房屋成交價：48,00萬
銀行鑑價：4,000萬
其中取較低者，所以實際可貸：1,200萬
台中就曾有買家在5年前以3,500萬元購入預售屋，交屋時銀行鑑價升至4,200萬元，因而面臨豪宅貸款成數的限制，原本以為能貸到7成，最後被降至3成，自備款突然暴增，買家需要面對額外的自備款壓力，只要手頭現金不夠，就可能面臨違約風險。
不管買豪宅還是一般住宅，「成交價不等於銀行鑑價」 這句話，買房前一定要牢牢記住。
若想確認銀行的鑑價不會跟你的成交價落差太遠，實務上有幾個非常管用的預估與評估的做法：
1️⃣ 還沒正式簽約前，可以請房仲配合的代書協助，找銀行做預估鑑價，這方法通常是最準確的。
2️⃣ 銀行的鑑價大多會依據內政部實價登錄近3到6個月的成交資料，你可以自己把周邊相似物件的成交單價拉出來比對，大概就能抓出銀行的底牌。
3️⃣ 有些賣家會把裝潢費用加進總價裡，但對銀行來說，裝潢是折舊的消耗品，估價時通常只會採計房屋本體的價值，這部分特別容易出現鑑價落差。
4️⃣ 如果你看的物件開價創下區域新高，後續又沒有足夠的成交紀錄做比對，銀行的評估往往會比出價保守許多。
自備款的組成項目
先講一個關鍵觀念：頭期款不等於自備款。
很多人買豪宅，看到央行限貸3成，以為戶頭準備好7成的自備款就搞定了，結果簽約後才發現還有一堆錢要付。買一間房，你要準備的自備款組成是這樣的：
出價、議價階段：斡旋金
在你看中心儀物件時並決定出價後，通常會先支付一筆斡旋金給仲介，表示購買意願。 若屋主接受你出價，則這筆斡旋金會直接轉為定金，記入總價的一部份。金額通常是出價的2%～5%，或10至20萬。
簽署買賣合約階段：簽約金、仲介服務費
- 簽約金：金額為成交價的10%（扣除已付斡旋），要在簽約後5天內支付完成。
- 仲介服務費：通常收取成交價的1%～2%。多數於簽約當天支付，或是分階段支付。
辦理房貸階段：銀行費用、設定規費與保險
- 銀行開辦費／手續費：約3,000～10,000元以上。
- 房屋估價費：約5,000元，這筆費用大多會含在開辦費裡。
- 聯徵費：通常每人為300元。
- 書狀費、謄本費：總金額大約在300~800元之間。
- 住宅保險：辦理房貸時，銀行通常會要求投保火險與地震險。
完稅與過戶階段：契稅、印花稅及登記費用
- 契稅與印花稅：契稅為法定稅率評定現值的6%；印花稅則是按照契約金額的0.1%計算。
- 代書服務費：約在18,000～25,000元
- 抵押權設定登記規費：依抵押權設定金額的千分之一計收。
交屋後：裝潢、家具與入住支出
- 裝潢費、修繕費
- 家具與家電費
- 冷氣、燈具、窗簾及安裝費
- 搬家費
- 管理費、水電費及其他日常支出
買豪宅自備款範例試算
假設小林在台中購買一間總價5,000萬元的住宅為例，做一個完整的自備款試算。
這間房子經銀行鑑價為4,500萬元，仲介服務費按成交價1.5%計算。由於總價觸及了台中市4,000萬元的豪宅門檻，最高貸款成數僅有3成，加上銀行會以成交價與鑑價取其低者來計算額度，算下來最多只能貸到1,350萬元。
買房實際所需的總現金：
總自備款＝房屋成交價－實際核貸金額＋交易相關費用＋裝潢與家具家電費用＋預備金
房屋頭期款為：成交價5,000萬 − 1,350萬 = 3,650萬元
簽約金（成交價 10%）：500萬元
仲介服務費：5,000萬 × 1.5% = 75萬元
銀行開辦費／手續費： 包含鑑價費，約1萬元
聯徵查詢費： 300元
住宅火險與地震險： 一年約5,000~1萬元
契稅（房屋評定現值 × 6%）： 約30~40萬元
印花稅（契約金額 × 0.1%）： 5,000~1萬元
抵押權設定登記規費：為設定金額的1.2倍估算，約16,200元
代書服務費：約2萬元
書狀費、謄本費：約500元
裝潢費、家電家具費用等：依個人規劃，預估約600萬元
從這個範例可以看出，小林即便順利拿到3成的貸款成數，手上仍需要準備至少約4,375萬元的自備款，資金鏈才會安全。
豪宅貸款成數不足怎麼辦？4大補救策略
豪宅貸款成數只有3成，自備款算出來後，現金缺口容易會是幾百萬到上千萬，如果不小心卡在交屋期、資金又調不過來，除了要面臨高額違約金，可能連訂金都會被沒收。
以下有4個常見且實用的補救方向，協助你在不過度增加財務壓力的前提下，找到適合自己的處理方式。
策略一：用舊房子增貸或申請二胎
如果手頭上有其他沒達到豪宅標準的房子，而且過去房貸已經繳了一段時間，可以拿它向原銀行申請房屋增貸，或是找第二家銀行辦理二胎房貸。
房屋增貸利率比較低，目前大約2.3%起，還款期限通常會配合原房貸期數，長達15到30年。申請時銀行會重新評估房屋目前的市價，可貸額度通常落在鑑價7到8成之間。扣掉原本還沒繳完的房貸殘額，剩下的差額就是可以貸到的額度
二胎房貸的話，因為是第二順位抵押權對銀行來說風險比較高，利率會拉高到3.5%~8%，還款期也會縮短至7到15年，核貸額度通常落在100~500萬之間。
小提醒：銀行撥款後會追蹤資金用途，如果發現你把舊屋增貸出來的錢直接匯入豪宅的交屋專戶，可能會被認定是違規，甚至要求提前還款，所以私下在安排資金調度時，細節和資金路徑、時間一定要做好安排。
策略二：搭配信貸或其他融資方案
自備款缺口不大，或只需要短期過渡的時候，信用貸款或其他融資方案是可以考慮的。但千萬要小心，申請前一定要確認資金用途有沒有符合央行的豪宅貸款規定。
一般信用貸款受到金管會嚴格的DBR 22倍規範，對於高資產客戶來說，信貸的額度在面對豪宅幾千萬的缺口實在是微不足道。而且風險很高，如果豪宅房貸跟信貸同時辦，被查到資金異常，到時候銀行很可能要求補件說明，甚至會直接拒貸或是收回貸款金額。
因此，這時若要申辦信貸，其資金用途通常建議規劃為「裝潢修繕費用」或是「生活周轉金」。
這類的用途是用來支付廠商或是日常的短期需求，錢並不會直接轉給原屋主或是建商的帳戶。且在申辦的時間點上一定要跟銀行對保和最終審核錯開。實務上，有許多買家會選擇在房貸撥款完成、產權過戶後，才針對後續的裝潢與周轉需求申請信貸；或是尋求專業合規的融資管道，這樣做是最穩妥的。
如果考慮找民間融資，則應仔細確認業者是否合法、利率、手續費、還款期限、擔保條件及違約責任，資金用途也要確認符合相關規定。像立核貸有提供相關的融資諮詢與管道規劃。建議可以先算清楚自己到底還差多少錢、每月的還款範圍，再去比較各家融資方案的利息和手續費。
策略三：評估建商貸款與分期付款
買預售豪宅的時候，如果擔心交屋後銀行核貸金額不足，可以先向建商詢問是否提供尾款分期或其他付款安排。
部分大型建商為了確保建案順利完工交屋、減少違約率，會針對貸款成數不足的買家提供所謂的建商貸款。
一般預售屋的付款流程會照著訂金、簽約金、開工款到工程期款分期繳交，交屋前大約累積付到總價的20%到30%。
但因為央行對豪宅有嚴格的3成貸款限制，剩下的40%到50%自備款缺口，就必須在交屋時一次補齊。這時候建商貸就是把這大筆的交屋尾款，讓買家延後拆成2到5年按月還清。
不過，建商貸款的還款期限比銀行短，通常只給2至5年，而且建商承擔了較高違約風險，所以給出的利率通常會高於銀行房貸。
還有在簽合約時要留意，如果你中途某一期延遲繳款，是否有高額違約金或是提前清償的條款。
在評估建商貸款或分期付款時，除了確認能否補足豪宅自備款的缺口，也要確認自己有能力按約付款。
策略四：延後購屋或改買非豪宅
這是最省成本、風險最低的做法。因為在央行對高價住宅的嚴格限制下，為了湊足自備款強行硬開槓桿，只要資金調度稍有疏失，就會面臨極高的違約代價。
如果暫時不急著買房，可以從以下三個方向重新規劃。
第一、延後購屋，利用這段時間增加自備款。
第二、降低購屋總價，尋找符合生活需求、但資金壓力較小的物件。
第三、重新比較不同地區或屋況的住宅，找出價格與居住需求更符合預期的選擇。
豪宅貸款成數的常見問題
首購族買豪宅可以貸到8成或申請新青安嗎？
都不行。
只要房屋總價達到央行的高價住宅門檻，不論是否首購，最高僅貸3成。而新青安設有明確的總價與額度限制，這個門檻遠低於豪宅定義，自然無法適用。
預售屋豪宅貸款成數要什麼時候確認？
最好在簽約前，就可以先評估，並在施工期間持續追蹤。畢竟中間可能隔了3~5年，這段時間內有可能出現政策變化與鑑價落差，所以在交屋前3~6個月時，可以再向銀行了解房屋鑑價。
豪宅貸款成數不足，可以重新向其他銀行申請嗎？
可以再向其他銀行詢問或申請。但是換一家銀行不代表一定就能提高核貸金額，因為還是會受央行對高價住宅最高3成的嚴格限制。
不同銀行的房屋鑑價方式、授信標準、風險評估會不同，若先前核貸金額不足是因為前一家銀行鑑價過於保守，換到另一家評估機制較貼近市場實價的銀行，確實更有機會取得符合預期的貸款條件。